焦点：楼市低迷令开发商捉襟见肘 中国房地产业酝酿剧变

由于住宅供应过剩以及市场增长放缓，中国房地产开发商面临两年多来最严重的资金短绌局面，折射出中国房地产业低迷的程度，也为产业进一步整合打下伏笔。

   根据对80多家已公布3月当季获利的中国上市房企的研究报告，现金与短期负债比率处于两年低点，同时自2011年以来利润率一直在稳步下滑。正是在2011年，中国政府出台举措抑制房地产市场过热，包括上调按揭利率和限制每户家庭购房数量。

但政府的抑制措施只是部分原因。房地产开发商流动性严重趋紧，是多重因素共同作用的结果。这些因素包括房价低迷、开发商不得不为去年天价购地行为买单、以及信贷市场紧缩。

分析师和投资者表示，由于压力日增，开发商可能会出售资产，譬如囤积土地和完工项目，同时政府也在着力推动这个严重分散的行业进行整合。

   今年即便没有政府进一步打压，房价疲弱也会让开发商继续手头拮据。5月房价出现两年来的首次下跌。 “目前情况非常严峻。中型开发商面临的压力是信托贷款利率居高不下，其影响最终将会显现。越来越多的大型开发商也受到影响，”香港地产中介Midland Realty的运营长Samuel Wong这样说道。

    “下半年会比上半年更糟，届时问题将会浮现，除非政策或流动性进一步放宽。”行业内部人士表示，面对必须降价或增资的选择，一些开发商采取拖延战术，要么采用一些权宜之计，要么等银行来援救。

   “市况不利。我们还没有决定是否降价，”中国地产行业百强企业之一光耀集团的一位人士表示。该集团总部设在深圳，还未上市。“目前我们正处在调整(模式)中，譬如引入金融合作伙伴以及整合项目。”

   该公司上月表示，由于财务压力的原因，未能向购房者按时交房。

利润率受损，流动性干涸

   开发商财务恶化可以从两个方面感受到。首先，拍地和售房的竞争压缩了利润率。未计利息、税项、折旧及摊销之利润(EBITDA)比率目前仅略高于10%，而在2011年一度接近20%。

   同时，追踪企业的现金与短期负债比率中值从2012年底时的1.11降至0.77。该比率若低于1.0%，就是一个告警信号，表示企业手头现金不足以偿还一年内到期的债务。

   运盛实业(600767.SS:行情)的现金与短期负债比率从2011年底时的0.83降到0.07。同期该公司从EBITDA利润率18.8%变为亏损。该公司没有对电子邮件提问作出回应。

   伦敦PioneerInvestments的基金经理人Yerlan Syzdykov表示，开发商财务状况恶化可能引发一场早该来临的行业剧变。PioneerInvestments持有中国地产业债券。

   “预计将会出现更多行业整合。因为购地的原因，开发商负债较高而现金余额较低，它们需要银行介入，提供更多流动性，”他说。

   整合的迹象近期再度出现，融创中国(1918.HK: 行情)上月以63亿港元(8.07亿美元)购入同业绿城中国(3900.HK:行情)的24%股权。穆迪上月在一次会议上表示，预计会看到更多这类动作，因地产商试图扩大规模以取得更便宜的银行贷款。

别惊慌

   尽管这个行业十分动荡，但基本没人预计中国房地产市场会遭逢美国那样的次贷危机。“大家在仔细观察，但我们还不担心，”Pioneer Investments的Syzdykov说。

   有鉴于高首付、家庭负债低以及政府持续支持的预期，一些专家预测，中国楼市的疲软只是短期现象，随着今年下半年经济增长持稳，楼市料将复苏。

并且，导致浙江兴润置业濒临破产那样的一系列问题也不大可能再次发生。兴润置业估计积欠国内15家银行总计24亿元贷款，另欠个人投资者11亿元，而公司资产规模只有30亿元。“由于开发商的资产值些钱，这个行业爆发全面违约的情况比较罕见，”香港Harvest Global Investments固定收益部门主管ThomasKwan说。“陷入困境时，较小的开发商可以卖掉项目或土地。”